徐驰尚明桢宋芳鑫
人民网“领导留言板”群众留言截图。
“房子空着，服务没沾边，物业费一分不少，心里总觉得冤。”河南周口市民李先生在人民网“领导留言板”上留言，他的一套房子已空置3年，每年按时缴纳2000多元物业费，却从未享受过保洁、垃圾清运等上门服务，物业费能不能减免？
这一困惑并非个例。人民网“领导留言板”上，“空置房物业费该不该交”“能否打折”等类似诉求多次出现。空置房物业费究竟该不该交？怎么交？记者实地走访，求解这一民生问题。
房主喊“冤”物业说“难”
李先生的困惑，在郑州业主刘先生身上同样存在。因工作调动到外地4年，他的房子始终空着，物业费的单子却从未缺席。
“听说江苏、湖南的空置房物业费能打折，我跟物业提了，他们说郑州没这规矩。”刘先生翻着手机里的缴费记录，89平方米的房子，每平方米1.9元物业费，一年2029元，4年就是8116元，“这些钱在老家请人全年保洁都花不完。”
在郑州某小区的业主座谈会上，空置房业主们的“冤屈”几乎是同款。一位空置5年的业主算了笔账：“5年缴了1.44万元物业费，可我连小区的垃圾桶都没碰过几次。物业费不就该像水电，用多少付多少？”已入住的王阿姨也帮着邻居说话：“人家房子空着，确实没享受啥服务，物业能灵活点就好了。”
业主的“冤”，撞上了物业的“难”。
郑州某小区物业经理李华(化名)指着墙上的排班表，语气里满是焦虑：“小区900多户，180多户空着，占了20%。可保洁每天得扫楼道，安保24小时得巡逻，电梯维保每月一次，消防设施每周都要检查，这些活儿少一样业主就会投诉。”
他给记者算了笔账：若空置房按七折收，一年少收近20万元。“人工成本占70%左右，电梯维保、消防检测等刚性支出占15%—20%。利润薄得像纸，少20万，员工工资都顾不住。”他坦言，收缴率低于80%，要么降低服务标准，要么亏损离场，“可服务一降，业主更不缴费，恶性循环。”
郑州某小区业委会主任周先生，曾组织业主和物业协商空置房缴费标准，最终不欢而散。他道出了双方的视角差异：“业主盯着‘我没享服务’‘空着就该少交’，物业盯着‘公共服务不能停’‘少交就降服务’，谁也说服不了谁。”
缺少法律支持空置房物业费减免受困
一边是业主对“未享服务却全额缴费”的公平性质疑，一边是物业公司对“公共服务成本难降”的运营焦虑，空置房物业费争议在现行法规中是否有明确答案？
郑州业主赵先生的经历，成了不少空置房业主心头的“警钟”。
他的房子空置3年，因拒缴全额物业费被告上法庭。庭审时，赵先生拿出水电缴费记录证明房屋空置，辩称“没享服务不应全缴”，但法院最终判决他补缴全部费用。“法官说，物业的安保、绿化这些服务是给整个小区的，不是单给谁家的。”赵先生至今想不通，“可我确实没用到啊。”
“河南法院审理的物业纠纷里，‘空置房该打折’是业主常用的抗辩理由，但多数没被采纳。”河南问贤律师事务所执行主任董祥丽解释，法律的核心是“公共服务已提供”，而非“个体是否享受”。她举例说：“就像小区大门的安保，保护的是整个小区，不能说哪户没人，保安就不巡逻那栋楼了。物业服务的整体性，决定了它没法拆分到每户。”
近年来，各地针对这一问题，有不少探索。公开报道显示，目前山东、湖南等省及苏州、无锡等10余个城市已出台政策，建议空置房物业费可按70%-90%缴纳。但这些尝试，在法律层面，似乎并未得到明确认可。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
2023年8月，全国人大常委会法制工作委员会在相关案例审查中就依据该条文，明确提出，业主未实际入住使用，一律缴纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。
郑州中牟洺悦家园小区的实践，为破解空置房物业费收缴难题提供了新思路。人民网宋芳鑫摄
创新服务协商共治寻求共赢
“鼓励物业创新服务，与业主协商解决是当前最可行的路径。”河南省住建厅房产处二级调研员李育军表示。
他认为，空置房物业费争议的本质，是对社区公共服务的价值认知差异。业主需理解，物业费不仅是“个体服务购买费”，更是“公共环境维护基金”；物业也需意识到，单纯强调“成本刚性”难以获得业主认同，创新服务模式才是长久之计。
郑州中牟洺悦家园小区的实践，为破解空置房物业费收缴难题提供了新思路。该小区2021年交房，由于位置偏远，入住率不足20%。然而，今年上半年，物业费收缴率却达55%，部分业主甚至预缴至2028年。
秘诀藏在小区旁的12亩“悦邻农场”里。物业公司发现空置房业主喜欢到周边种菜，便将闲置农用地改造成共享农场，推出优惠：缴一年物业费可获菜园年度使用权，还享8.5折优惠或赠两年车位管理费，同时提供季度通风、保洁服务。
这一创新让空置房业主与小区重新建立联结。业主张大爷的房子空置两年，自从认领了菜园，每周都来打理，“看着自己种的玉米、辣椒成熟，还能顺便看看房子，物业帮着开窗通风、打扫卫生，这钱交得值。”
“关键是要让业主感受到，即使房子空着，物业也在提供服务。”小区物业经理林银凤表示，这种模式依赖“闲置土地”等特殊资源，难以简单复制，但核心思路可借鉴——“要了解业主真实需求，用创新服务消弭‘付费不服务’的隔阂。”
业内专家建议，破解困局可从三方面发力：一是推动合同约定细化，在购房或物业签约时，明确空置房认定标准(如连续空置6个月以上)、缴费比例及附加服务，减少后续纠纷；二是鼓励物业创新服务，针对空置房推出定期保洁、通风、代维护等定制服务，让业主感受到“付费有对价”；三是完善社区协商机制，由居委会或业委会牵头，建立物业与业主的常态化沟通平台，避免矛盾激化。
据郑州市物业行业协会统计，目前郑州已有160余个小区通过协商推出空置房优惠政策，折扣多在7-9折，部分小区还附加“定期通风”“代接收快递”等增值服务。
李育军透露，《河南省物业管理条例》正在细化修改，拟通过“优质优价”“劣币淘汰”机制，推动物业公司从“被动收费”转向“主动服务”，“让服务好的企业能盈利，让糊弄业主的企业被淘汰，从根本上减少纠纷。”
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